Face à la hausse des loyers de l’immobilier logistique, Rexel tient bon et innove

La reprise est attendue pour 2026 : JLL ne cache en effet pas son espoir de voir la demande placée en immobilier logistique reprendre quelques vraies couleurs d’ici un peu plus d’un an. En attendant, la demande placée en immobilier logistique devrait se stabiliser au niveau pré-Covid. En ce premier trimestre de l’année 2025, la demande s’est pour rappel maintenu ; quelque 798 000 m² ont été échangés sur le marché français de la logistique en ce début d’année 2025 ; un niveau quasiment stable sur un an (-2 %) et légèrement inférieur à la moyenne quinquennale (-8 %).

L’attentisme observé lors des années précédentes et l’allongement des délais de décision n’ont pas fini de crisper le marché, mais bonne nouvelle, la demande exprimée reste importante. Sur le marché des entrepôts de plus de 5 000 m², « le début d’année s’avère plus solide que prévu », s’est réjoui Olivier Durif, directeur France Transactions, Industrie et Logistique de JLL France, au cours d’une table ronde « Le marché est animé, dynamique aujourd’hui », poursuit-il. Dans l’ensemble, le nombre de transactions s’est aussi maintenu d’une année sur l’autre (42 contre 41 au 1^er trimestre 2024) et est très légèrement inférieur à la moyenne (46). Le segment des plates-formes XXL (> 40 000 m²) continue de séduire, le segment intermédiaire, des 10 000 - 20 000 m², est de son côté l’un des plus porteurs.

Invités à s’exprimer, Hugues Farjon, directeur Immobilier du groupe Rexel, et Laurent Dubos, directeur général de la foncière Logicor France ont indiqué que les principaux indicateurs de l’immobilier logistique au premier trimestre étaient encourageants. Selon eux, ils dévoilent une chose importante : les donneurs d’ordre sont de retour sur le devant de la scène. Ils sont même à l’origine de 63 % des surfaces placées.

Des loyers de plus en plus élevés

Toutefois, tous les signes ne sont pas au vert. À titre d’illustration, les loyers grimpent vite, très vite et pour Rexel, ce n’est pas vraiment une bonne nouvelle. Le Français, locataire de ses entrepôts dans l’Hexagone et à l’étranger, indique par la voix de son directeur de l’immobilier que « l’évolution des loyers suit la hausse de l’indice ILAT qui a connu une croissance relativement forte ». Néanmoins, les augmentations restent encore « assez supportables », estime Hugues Farjon. Mais pour combien de temps encore ? Telle est la question désormais. Le groupe ne manque néanmoins pas de projet. « Nous réfléchissons à développer sur les grandes métropoles notre solution de logistique urbaine actuelle », laquelle a été lancée il y a quelques années, pour tout Paris depuis Saint-Ouen et le parc des Docks, a expliqué le directeur immobilier.

L’automatisation du site nous a permis de densifier et de diviser par trois nos surfaces de stockage et de préparation de commandes

Rexel compte en effet depuis près de cinq ans un dépôt de proximité de 5 000 m² dans la ville du département de Seine-Saint-Denis (93), sur lequel est implanté un système de stockage et de préparation de commandes automatisé Autostore de 7 mètres de haut sur 600 m² . Sur son site de Saint-Ouen, Rexel doit tout de même supporter un loyer trois fois plus élevé qu’en moyenne, mais le jeu en vaut la chandelle tant l’entrepôt offre au groupe de nombreux avantages. « L’automatisation du site nous a permis de densifier et de diviser par trois nos surfaces de stockage et de préparation de commandes. Nous en tirons une optimisation extrêmement efficace et une certaine puissance de feu », fait notamment savoir le directeur immobilier du groupe Rexel. Le site, sur lequel se trouvent pas moins de 20 000 références, permet de livrer en deux heures ses clients parisiens à travers des solutions de livraison douces et décarbonées.

De quoi évidemment donner quelques idées au groupe français, qui étudie donc, malgré les coûts, le développement de plusieurs dépôts urbains automatisés dans les autres grandes métropoles. « Nous avons toutefois l’impression que ce sont des projets compliqués à développer », regrette le directeur immobilier.

Dans l’ensemble, Rexel s’appuie sur un parc relativement ancien d’une douzaine d’entrepôts et plus de 500 locaux et agences en parcs d’activité. Le groupe profite ainsi d’un maillage relativement dense et d’un réseau structuré par rapport au territoire. Mais quelques retouches ont été apportées ici et là. « Nous avons dernièrement quitté des sites jugés trop petits et qui ne nous permettaient pas le développement de nouveaux produits - pompes à chaleur et panneaux photovoltaïques. Nous avons choisi des sites ultra-performants et labellisés par rapport à la notion d’impact carbone, avant même d’intégrer celle d’économie d’énergie. Il n’est pas envisageable que nos bâtiments ne soient pas une théâtralisation de ce que l’on peut proposer à nos clients », a expliqué Hugues Farjon. Dans la perspective de déménagement, Rexel vise des bâtiments plus performants sur le plan environnemental, avec une empreinte carbone réduite. « Ce qui nous importe le plus, c’est l’impact carbone, assume-t-il. La dépendance aux énergies fossiles doit rester derrière nous. Nous sommes, par notre activité, des fans de l’électrification et nous étudions systématiquement la possibilité d’installer de pompe à chaleur, et le fait de supprimer le gaz au profit de l’électricité. Mais cela n’est pas toujours possible, car cela participe d’une entente et d’un dialogue avec les propriétaires. Or, ces solutions techniques réclament des capex très élevés  ».

Les frais de gestion augmentent proportionnellement aux loyers et nous pouvons avoir du mal à digérer les charges et surcoûts à absorber. Même un acteur comme Rexel, avec son business robuste, n’est pas à l’abri

Au-delà de la hausse des prix de l’immobilier logistique, ce sont les charges qui préoccupent le plus le directeur immobilier du groupe. « Nous supportons la totalité des charges. Les frais de gestion augmentent proportionnellement aux loyers et nous pouvons avoir du mal à digérer les charges et surcoûts à absorber. Même un acteur comme Rexel, avec son business robuste, n’est pas à l’abri. Sur 11 de nos 13 bâtiments, nos charges sont supérieures aux loyers que nous versons », assure-t-il. « Nous avons en plus de cela pour rôle de gérer la réglementation, la conformité et de plus en plus de tâches qui sont relativement ardues. Le millefeuille qui nous est proposé aujourd’hui nous est défavorable. » Énergie, assurance et autres éléments : pour Hugues Farjon, les donneurs d’ordre auront vraisemblablement de plus en plus de mal à supporter les charges à l’avenir. «  Il est évident que certains acteurs et utilisateurs auront du mal à supporter l’équation économique que la hausse des charges et loyers imposent », prédit-il.