Immobilier logistique : la performance environnementale s’affine et s’étend en 2025
Avec 6,5 millions de m² analysés, le Baromètre Etyo 2025 confirme la progression du secteur logistique vers plus de sobriété énergétique et introduit une évaluation inédite des risques climatiques. L’étude dresse un état des lieux précis d’un parc stratégique, désormais scruté à la loupe sous l’angle de la durabilité.
Lancée en 2024, la première édition du Baromètre Etyo Green Insight avait posé les fondations d’un suivi structuré de la performance environnementale des entrepôts en France. En 2025, cette deuxième édition franchit un cap : elle élargit son périmètre de 49 %, portant l’échantillon à 6,5 millions de m² et 275 sites répartis sur douze régions, représentant environ 0,9 % de la consommation énergétique du parc tertiaire national. Surtout, elle introduit deux nouveautés majeures : le suivi des trajectoires énergétiques à périmètre constant et l’évaluation des risques climatiques à l’horizon 2050.
Une consommation maîtrisée mais contrastée selon les typologies
Les consommations restent globalement stables par rapport à 2024, avec de fortes disparités selon les usages. Les entrepôts non chauffés demeurent les plus sobres (25 kWhEF/m²/an en moyenne), tandis que les bâtiments en froid négatif affichent les niveaux les plus élevés de consommation, en raison de leur fonctionnement en continu. La nouvelle catégorie “mixte” - combinant zones chauffées et réfrigérées - atteint 123 kWhEF/m²/an, illustrant la complexité croissante des profils énergétiques. Comparé aux autres segments tertiaires, la logistique conserve un avantage notable : les bureaux consomment en moyenne 80 % de plus, et les hôtels plus de 120 %. En revanche, le recours encore marqué au gaz dans certains entrepôts chauffés reste un frein à la décarbonation rapide.
L’analyse à périmètre constant sur la période 2019-2022 montre une baisse de 32 % pour les entrepôts non chauffés et de 19 % pour les chauffés. Si ces tendances se poursuivent, les objectifs 2030 du Décret Tertiaire - respectivement 20 et 41 kWhEF/m²/an - seraient atteignables. Pour le moment, seuls les entrepôts en froid positif et négatif respectent déjà les seuils absolus fixés par la réglementation. Selon Etyo, si la tendance liée à la rénovation du parc et à l’usage généralisé de l’éclairage LED perdure, la consommation d’énergie pourrait passer en moyenne à 20 kWhEF/m²/an en 2030, soit une baisse de -46 %. Dans les bâtiments chauffés, après une hausse temporaire en 2021, la consommation a chuté à 78 kWhEF/m²/an en 2022, contre 96 en 2019 (−19 %)
Photovoltaïque et électrification : les leviers de demain
L’étude souligne le potentiel considérable des toitures logistiques pour l’autoconsommation photovoltaïque. La loi APER, qui impose l’équipement progressif des parkings à horizon 2028, devrait accélérer cette dynamique. Le développement des capacités de stockage et des modèles d’autoconsommation collective est présenté comme un relais essentiel de compétitivité pour le secteur. Par ailleurs, la révision du coefficient de conversion de l’électricité dans le DPE (abaissé de 2,3 à 1,9 à partir de 2026) valorisera davantage les actifs électrifiés, améliorant leurs notations sans modifier leurs performances réelles.
Grande nouveauté de cette édition, l’évaluation de l’exposition aux aléas climatiques, fondée sur l’outil Bat-Adapt de l’OID, révèle une vulnérabilité notable du parc logistique aux inondations (près de 48 % des sites classés en risque fort ou très fort), tandis que l’exposition aux feux de forêt demeure faible (66 % des sites faiblement exposés). Les risques liés à la chaleur et à la sécheresse progressent, en particulier pour les entrepôts situés dans le Sud et les zones périurbaines denses.
Etyo plaide pour une approche combinant adaptation physique (végétalisation, gestion des eaux pluviales, inertie thermique) et performance énergétique, afin d’éviter les stratégies de “maladaptation” comme la climatisation systématique, énergivore et coûteuse.
En croisant performance énergétique, conformité réglementaire et exposition climatique, le Baromètre 2025 apparaît comme un outil de pilotage complet pour les acteurs de la supply chain immobilière. Il permet également de situer les actifs au regard de la Taxonomie européenne : seuls les bâtiments du Top 15 % de leur typologie ou dotés d’un DPE A pourront être considérés comme “verts” selon les critères d’atténuation du changement climatique. Avec son baromètre, Etyo fournit un référentiel fiable pour suivre les trajectoires de décarbonation et de résilience du parc logistique français.