Le marché de l’immobilier logistique marque encore le pas

Le marché de l’immobilier logistique continue, encore et encore, de marquer le pas. Preuve en est, la demande placée n’atteint même pas le seuil des 650 000 m². Seuls 635 500 m² ont été commercialisés au T1 sur les entrepôts de plus de 5 000 m², indique JLL dans son étude. Ce niveau est en forte baisse (- 43 %) par rapport au volume du 1^er trimestre 2023 (1 107 600 m²) et reste (très) inférieur par rapport à la moyenne quinquennale (930 400 m²). Le niveau d’activité est particulièrement faible au sein de la dorsale. En tout et pour tout, 31 signatures actées ont été recensées ces trois derniers mois. Un chiffre divisé par deux par rapport au 1^er trimestre 2023 (62 transactions). En moyenne, depuis 5 ans on en enregistre 51.

Les entrepôts XXL, de plus de 40 000 m², ont toujours la côte et font de la résistance. JLL recense cinq transactions totalisant près de 350 000 m². Ce segment n’enregistre qu’une très légère baisse, de 5 % d’une année sur l’autre. Il concentre plus de la moitié (54 %) du volume placée à l’échelle française lors de ce trimestre. L’expression de la demande, bien que faible, se concentre essentiellement sur des espaces dits « décarbonés ». JLL ne se veut pas alarmiste, assurant que plusieurs « points restent encourageants ». L’étude assure notamment « que plusieurs marchés secondaires bénéficient ce trimestre de leur capacité à proposer des solutions de grand gabarit au détriment des principaux marchés de la Dorsale. 

Un marché qui s’internationalise

Par ailleurs, près de 500 millions d’euros ont été investis sur le marché́ français de l’immobilier logistique durant le 1^er trimestre 2024. Un démarrage qualifié d’encourageant et en hausse de 45 % par rapport au volume qui avait été enregistré à la même période l’année dernière. La logistique concentre une part de marché inédite des investissements réalisés (28 %) au 1^er trimestre. Elle s’invite à la 2^e place des classes d’actifs les plus investies derrière les bureaux (37 %). Preuve que les entrepôts logistiques restent une classe d’actif très prisée. Le marché s’est très largement internationalisé, avec une part de marché de 70 % pour les investisseurs étrangers. Les investisseurs anglo-saxons (États-Unis et Grande-Bretagne), comptent pour plus d’un quart des engagements. La transaction la plus importante de ce 1^er trimestre a concerné la cession par MILEWAY du portefeuille « Podium » au profit de PICTET comprenant 6 entrepôts pour une valeur totale proche de 110 millions d’euros.

Mais dans l’absolu, les utilisateurs, qu’ils soient chargeurs ou logisticiens, restent et resteront soumis à des hausses de coûts importantes. Et de fait, ces derniers cherchent et chercheront à optimiser l’existant. La demande placée devrait une nouvelle fois être limitée de ce fait.