Investissement logistique : un marché toujours robuste mais recentré sur les petits tickets
Portée par des rendements stables et l’appétit persistant des investisseurs internationaux, la logistique française confirme son statut de classe d’actifs stratégique. Si les montants investis reculent légèrement et se concentrent sur des opérations de moindre ampleur, les fondamentaux demeurent solides à moyen terme, comme le démontre JLL dans une note.
Avec 2,7 milliards d’euros investis depuis janvier 2025, contre 3,1 milliards sur la même période en 2024, l’immobilier français de la logistique et des locaux d’activités signe un léger repli, tout en conservant une part de marché élevée de 30 % dans l’investissement global en immobilier professionnel. Le segment perd huit points de pourcentage par rapport à l’année précédente, mais reste l’un des plus dynamiques du paysage national.
Après un deuxième trimestre tonique marqué par 1 milliard d’euros de volumes, l’activité retombe à 768 millions d’euros au troisième trimestre, témoignant d’un marché plus prudent. Pourtant, côté activité transactionnelle, la tendance demeure positive : 167 signatures ont été recensées depuis le début de l’année, contre 163 un an plus tôt.
Les petits tickets en première ligne
La structure des deals évolue clairement. Les transactions inférieures à 50 millions d’euros représentent désormais 59 % des volumes et la quasi-totalité des opérations (154 transactions). Les segments intermédiaires, entre 50-100 millions et 100-300 millions d’euros, pèsent respectivement 22 % et 19 % du volume global. Signe du moment : aucune transaction supérieure à 300 millions n’a été signée, un contraste marqué par rapport à 2024. Le marché s’oriente ainsi vers des acquisitions plus ciblées et moins capital-intensives.
Les capitaux internationaux continuent d’alimenter le segment, représentant 63 % des montants investis. Une part en retrait par rapport aux 73 % de l’année précédente, mais qui confirme la confiance étrangère dans les actifs logistiques français, principalement via des fonds de gestion pour compte de tiers.
Rendements stables, fondamentaux attractifs
Les taux prime restent inchangés à 4,80 % pour les entrepôts et 5,80 % pour les locaux d’activités, contribuant à maintenir l’attractivité de la classe d’actifs. La France offre en somme toujours un différentiel de rendement favorable face aux marchés prime européens. La croissance des loyers et la faiblesse de l’offre future constituent autant de moteurs d’appréciation.
Malgré un cadre réglementaire exigeant et une concurrence accrue qui complexifient les entrées sur le marché, JLL estime que de nouvelles sources de capitaux pourraient se positionner dès 2026, soutenant davantage les valorisations.
Une fin d’année suspendue aux mégadeals
La trajectoire annuelle dépendra désormais de quelques grandes transactions en cours. Sans leur concrétisation, les volumes devraient se situer entre 3,5 et 4 milliards d’euros d’ici le 31 décembre. De quoi maintenir la logistique dans le triangle de tête des marchés immobiliers les plus résilients. Si l’année 2025 marque un mouvement de recentrage sur les petits tickets, la logistique française continue de concentrer les regards : rareté foncière, rendement supérieur et croissance des loyers dessinent un potentiel d’appréciation intact, malgré la décélération cyclique des volumes.