Prologis : de l’immobilier logistique à la production d’énergie

En France, le montant des investissements en immobilier logistique en 2022 s’élève à 4,6 milliards d’euros, soit une légère baisse par rapport à 2021, où il dépassait 5,1 milliards d’euros. Les trois premiers trimestres de l’année s’affichaient pourtant en croissance… ce qui donne une idée de la dégringolade enregistrée au quatrième trimestre. Il semblerait que les investisseurs étrangers soient pour beaucoup dans ce retrait, dans la mesure où leur part dans le total des investissements était de 66 % l’an dernier contre 83 % en 2021.

Bien qu’il ait connu un énorme coup de frein sur la deuxième partie de 2022, le marché de l’investissement reste malgré tout assez dynamique

Pour autant, Cécile Tricault, directrice générale de Prologis pour l’Europe du Sud se montre convaincue que ce creux de vague ne remet pas en question le dynamisme général du marché. « La logistique, qui a longtemps été, dans le secteur immobilier, un investissement exotique, est devenu mature et constitue une des poches d’investissement des grandes foncières. Nous prévoyons donc que les investissements vont rester significativement élevés pour l’avenir », juge-t-elle. « Bien qu’il ait connu un énorme coup de frein sur la deuxième partie de 2022, le marché de l’investissement reste malgré tout assez dynamique. Les investisseurs sont en attente du moment où le marché va se libérer et offrir des possibilités d’investissement », assure la directrice générale Europe du Sud de Pologis.

Un parc immobilier en hausse mais un taux de vacance au plus bas

En un an, le parc immobilier de Prologis dans le monde a continué à s’accroître avec 5 495 bâtiments et 112,7 millions de m² ; contre 4 735 bâtiments et 96 millions de m² en 2021. L’Europe représente à elle seule 20 millions de m² et 3,3 millions de m² en France. En Europe, en rachetant le patrimoine de Crossbay, Prologis a pris possession de 1,6 million de m² avec 165 bâtiments dont 22 actifs et un peu plus de 200 000 m² en France, où Prologis maintient son ambition d’accroître son patrimoine de 50 % sous trois ans. Le groupe entend notamment développer son patrimoine en logistique urbaine avec l’objectif qu’elle représente 10 à 15 % de ses surfaces.

Parmi ces projets figure notamment une plateforme logistique à Paris intramuros, sur la ZAC Batignolles d’un peu plus de 115 000 m². Le permis a été déposé début 2023 et pourrait déboucher sur une livraison courant 2025.

Le déséquilibre entre une demande toujours très forte et une offre freinée, notamment, par un contexte réglementaire contraignant, reste flagrant. Le taux d’occupation est d’ailleurs passé en un an de 97,4 % à 98 % dans le monde et, en Europe du Sud, de 96,7 % à 98,6 %, alors même que Prologis accroissait sa réserve foncière, passée en un an de 2 705 hectares à 3 071 hectares. Seule ombre au tableau, ses actifs sous gestion dans le monde sont passés de 215 milliards de dollars en 2021 à 196 milliards en 2022.

Trouver le client, avant de lancer les projets

Dans ce contexte, Prologis a tout de même décidé d’infléchir sa stratégie, en y introduisant un peu de prudence. « L’année dernière, nous avions encore un certain nombre de projets en développement spéculatif, que nous avions lancés en blanc, sans avoir de client. Le contexte de la fin de l’année dernière nous a ramené vers une stratégie plus prudente. Nous allons plutôt attendre d’avoir un client, de sécuriser le projet avant de lancer le programme », annonce ainsi Cécile Tricault.

A partir d’une société purement immobilière, nous évoluons vers une société qui va offrir une plateforme de solutions 

L’autre nouveauté viendra du fait que le groupe associé une volonté de diversification de ses activités avec ses objectifs de décarbonation. D’ici à 2025, le groupe entend atteindre la neutralité carbone dans la construction en 2030 sur ses opérations et en 2040 sur l’ensemble de sa chaine de valeur incluant le scope 3. Entre temps, Prologis veut déployer 1 gigawatt d’énergie sur ses sites en s’appuyant sur l’énergie solaire et des moyens de stockage d’électricité. « Nous sommes dans une phase de mutation. A partir d’une société purement immobilière, nous évoluons vers une société qui va offrir une plateforme de solutions », annonce Cécile Tricault. Pour développer cette dimension, une structure à part entière baptisée Prologis Energie a été créé et une cinquantaine de collaborateurs dédiés ont été recrutés.

Electrification du transport, équipements logistiques et formation

L’offre de Prologis dans le domaine de l’énergie va également couvrir le sujet de l’électrification des véhicules, camions ou véhicules légers. Prologis entend également proposer une offre multi énergie, en implantant des hubs énergétiques ouverts au public, au-delà des usagers de ses sites. 

Mais le groupe ne va pas s’arrêter à cette dimension énergétique et assoit sa stratégie de diversification sur deux autres piliers. Le premier est la mise en œuvre d’équipements internes aux bâtiments, certains dédiés à la logistique comme des racs ou des chariots élévateurs, d’autres avec une dimension plus large, comme par exemple pour le traitement des déchets.

La dimension ressources humaines entre également dans les ambitions de diversification de Prologis, qui souhaite mettre en place des centres de formation sur ses sites.