P3 Logsitic Parks : « Une signature crédible dans un marché qui se retourne »

Comment évoluent vos équipes dédiées au marché français ?

Nous venons de déménager pour doubler la surface de nos bureaux, afin de pouvoir accueillir de nouvelles recrues, des asset managers pour prendre soin de nos clients, des business développeurs, des financiers. Nous sommes actuellement une dizaine en France et environ 250 en Europe. Nous sommes donc une petite équipe, mais sur un marché porteur. Tout en achetant aux meilleurs prix, sans prêter le flanc à la spéculation, P3 Logistic Parks représente une signature crédible dans un marché qui se retourne.

Comment jugez-vous la place de la France dans la logistique européenne ?

L’Europe est un vaste marché. Certains pays industriels comme l’Allemagne, la Roumanie ou la Pologne ont besoin d’entrepôts industriels et offrent des opportunités dans ce domaine. La France a une économie de services qui tire sa croissance par la distribution. Elle conserve une position idéale au carrefour de l’Europe, à proximité des centres d’importation comme le port de Rotterdam et des routes de distribution vers les pays de l’Europe de l’Ouest : Allemagne, Italie, Espagne, Portugal.

La restructuration de la logistique des grands distributeurs, la place croissante des acteurs du e-commerce en quête de plateformes XXL et la réorganisation de la logistique de grands groupes

Plusieurs choses changent en France : la restructuration de la logistique des grands distributeurs, la place croissante des acteurs du e-commerce en quête de plateformes XXL et la réorganisation de la logistique de grands groupes qui ne s’intéressaient pas auparavant à leur barycentre de distribution. Ils vont déplacer leurs sites logistiques au croisement des flux amont et de leurs flux aval pour réduire la part de la logistique dans le prix final de leur produit.

Sur quoi s’est basée la croissance en 2022 qui vous a permis de doubler votre patrimoine foncier ?

Deux leviers de croissance ont été actionnés pour atteindre nos objectifs en 2022 : l’investissement et le développement. Côté investissement, grâce à Xavier Tomasin, notre directeur investissement, nous enregistrons deux réalisations, une à Saint-Sauveur à côté d’Amiens sur 110 000 m² et une autre à Prouvy, dans le Nord de la France sur 55 000 m². En plus, nous avons en cours de construction deux projets importants, dirigés par Nicolas Camus, directeur tehcnique : un bâtiment de 23 000 m² à Seclin et un autre à Rouen de 20 000 m². S’ajoute à cela la signature d’une promesse de vente pour un terrain de 35 ha dans l’Aisne, près de Laon, pour développer trois plateformes dont une, XXL, de 100 000 m² et deux autres qui totaliseront 30 000 m² de plus.

La localisation géographique de ces projets répond-elle à des opportunités ou à une volonté de votre part de vous concentrer sur la partie nord de la France ?

Nous devons nous trouver au barycentre des grands carrefours logistiques français. La logistique se développe sur un corridor nord-sud, qui correspond à un barycentre de flux amont et aval. La plupart des biens de consommation en France proviennent d’Asie et arrivent en Europe par les ports hollandais ou belge. Il est donc important d’être situé proche des entrées par le Nord du marché français. Situé sur l’axe A26 A2, Laon apporte en outre une alternative la saturation de l’autoroute A1.

Avez-vous prévu de réaliser des aménagements importants sur les bâtiments que vous avez acquis à Saint-Sauveur et Prouvy ?

Ces biens sont aujourd’hui occupés par des locataires. Nous avons prévu, en accord avec eux, quelques chantiers d’adaptation, notamment pour passer notre bien de Saint-Sauveur sous label Breeam Very Good. De plus nous souhaitons que tous nos nouveaux bâtiments soient labellisés Breeam Excellent. P3 Logistic Parks est un bailleur de très long terme. C’est une de nos spécificités. Nous accompagnons nos clients dans la durée et nous leur donnons les moyens d’accompagner leur croissance, à travers l’ergonomie des bâtiments que nous mettons à leur disposition.

L’inflation Liée au renchérissement des matériaux de construction et la rareté du foncier va inévitablement impacter le prix des loyers

Quelles sont les perspectives d’évolution de vos loyers ?

L’inflation liée au renchérissement des matériaux de construction et la rareté du foncier va inévitablement impacter le prix des loyers, même s’il est difficile de dire dans quelles proportions. Une réponse que nous pouvons apporter à cette situation tient à un travail sur la qualité des bâtiments destiné à permettre des gains de productivité opérationnelle pour le client. Cela passe notamment par l’architecture des bâtiments - des bâtiments plus hauts, dont la structure est repensée pour permettre de positionner plus de racks - et une diminution de la consommation énergétique.

Dans ce contexte de tensions et d’exigences accrues, comment évoluent vos délais de livraison des bâtiments ?

Nous restons prudents sur les délais de livraison. Auparavant, les contractants généraux achetaient les produits en avance et le chantier était lancé avec l’ensemble des matières premières déjà en stock. Mais l’inflation des coûts les incite aujourd’hui à naviguer à vue pour éviter les effets de spéculation et acheter au meilleur prix en fonction des opportunités de marché. A Seclin et à Rouen, la construction a commencé depuis quelques mois et la livraison est prévue pour le troisième trimestre 2023. A Laon, nous sommes en train de constituer le dossier de demande de permis de construire. Nous devrions pouvoir commencer à construire en 2024 pour une ouverture à la location en 2025.

Notre croissance s’appuiera sur un équilibre entre investissement et développement

Quels enjeux vont structurer votre stratégie de croissance en 2023 ?

Notre croissance s’appuiera sur un équilibre entre investissement et développement, mais aussi entre nos différents types de clients. Certains travaillent sur du e-commerce, d’autres sur du retail, d’autres encore sur l’industrie. Chacun est spécifique dans sa demande et dans son évolution. Nous construisons aussi des plateformes de transport, des hubs routiers ou des plateformes de redistribution.